Heeft u uw woning in Portugal verkocht of overweegt u dat te doen?
Dan is het belangrijk te begrijpen hoe de meerwaardebelasting in Portugal werkt. In dit artikel leest u wanneer u moet betalen, welke tarieven gelden, hoe het werkt voor residenten en niet-residenten, en hoe u de belasting kunt beperken of vermijden.
Meerwaarde is de winst bij de verkoop van een woning – het verschil tussen aankoop- en verkoopprijs.
Deze winst is belastbaar in Portugal, met verschillende regels voor residenten en niet-residenten.
Woningen gekocht voor 1989: vrijgesteld.
Voor aankopen na 1989: 50% van de winst telt mee bij het jaarinkomen.
Progressieve IRS-tarieven 2026: 12,50% tot 48%.
Hoogste tarief boven €81.000 jaarinkomen.
Na 2 jaar bezit geldt een correctie voor inflatie van de aankoopprijs waardoor de aankoopwaarde verrekend wordt met inflatie en bijdraagt aan een mindere grondslag voor meerwaardebelasting.
Herinvesteer de opbrengst van de verkoop van uw hoofdverblijf in een nieuwe hoofdwoning.
Binnen 36 maanden na of 24 maanden vóór de verkoop.
De woning moet zich bevinden in Portugal, de EU of de EER.
Volledige vrijstelling alleen als de hele verkoopprijs wordt herinvesteerd.
Voor gepensioneerden of 65+.
Investering in een levensverzekering of pensioenfonds binnen 6 maanden.
Jaarlijkse opname ≤ 7,5% van het fonds.
Sinds 1 januari 2023:
Vroeger: 28% vaste belasting op de volledige winst.
Nu: zelfde regels als residenten – 50% van de winst wordt belast volgens de progressieve tarieven.
Voorbeeld 2026:
Winst: €100.000, buitenlands inkomen: €90.000.
Totaal belastbaar: €140.000 (= 50.000 + 90.000; ookal betaald u niet de belasting over uw inkomen in portugal voor deze berekening wordt het inkomen wel meegenomen om te berekenen in welke belastingschijf u valt)
→ Belastingtarief: 48% ivm hogere inkomsten dan hoogste schaal van 81.000 euro.
→ Belasting: €24.000.
(Oude regel 28% van € 100.000 meerwaarde: €28.000 waardoor de nieuwe regeling gunstiger is voor niet-residenten dan de oude regel).
Aankoop- en verkoopkosten: IMT, notaris, registratie, juridische kosten, makelaarskosten.
Renovatiekosten: uitgaven tot 12 jaar terug, met facturen op naam van de eigenaar.
Wanneer geldt de belasting? Voor aankopen na 1989.
Telt meubilair mee? Nee, indien apart in de verkoopprijs vermeld, betaald u geen meerwaarde over het bedrag dat bij verkoop aan meubilair is toegerekend.
Herinvesteringsvrijstelling voor niet-residenten? Nee.
Correctie voor inflatie? Ja, na 2 jaar bezit.
Vanaf 2024 geldt voor zowel residenten als niet-residenten hetzelfde regime qua berekening voor de meerwaardebelasting: 50% van de meerwaarde wordt belast in de IRS.
Tarieven: 12,50% tot 48%.
Met een goede strategie kunt u in sommige gevallen de belasting beperken of volledig vermijden via herinvestering of kostenaftrek.
Vragen? Wij helpen u graag!
Aanmelden nieuwsbrief
Login