Bijgewerkt 9-12-2024
Vanaf 1 november 2024 gelden er nieuwe regels voor Lokale Accommodatie, in het Portugees genaamd "Alojamento Local" (AL). Deze regels, vastgesteld door de nieuwe Portugese regering, brengen aanzienlijke positieve veranderingen met zich mee in de regels voor lokale accommodatie (AL), wat een opluchting is voor investeerders, eigenaren van onroerend goed en kopers. Deze wijzigingen, die verschillende beperkende maatregelen die de vorige regering in 2023 heeft ingevoerd, ongedaan maken, hebben tot doel de aantrekkelijkheid van woningen die geschikt zijn voor vakantieverhuur voor zowel kopers als verkopers te vergroten.
Een van de meest welkome herzieningen die vanaf 1 november van kracht zijn, is het herstel van de overdracht van bestaande verhuurvergunningen. De annulering van deze overdracht door de vorige regering was een regel die de flexibiliteit voor eigenaren van onroerend goed in geval van overlijden, erfenis, echtscheiding of de keuze om hun eigendom te verkopen, definitief had beperkt.
Vanaf 1 november 2024 zijn bestaande vergunningen weer overdraagbaar, behalve in "Contention Areas" waar andere gemeentelijke regels van toepassing kunnen zijn. In Contention Areas kan de overdracht van AL-licenties verboden zijn voor AL's die zijn geregistreerd als Apartamento (Appartementen) of Moradia (Huisvesting), maar dit is niet van toepassing op situaties van erfenis, echtscheiding en overdracht aan een echtgenoot of wettelijke partner, kinderen, of ouders.
Het feit dat de verhuurvergunningen weer overdraagbaar zijn van de ene eigenaar naar de andere, vooral bij de verkoop van een woning, is geweldig voor zowel eigenaren van onroerend goed als kopers/investeerders op de markt.
De meest welkome herziening vanaf 1 november 2024 die de regering heeft ingevoerd, is een decentralisatie aanpak, waarbij gemeenten de bevoegdheid krijgen om beslissingen te nemen over lokale huisvestingsregels. Deze stap maakt meer op maat gemaakte regelgeving mogelijk die de unieke behoeften van verschillende regio's weerspiegelt, waardoor een evenwichtige en duurzame groei van de vakantieverhuurmarkt en de vastgoedsector wordt bevorderd.
Vanaf 1 november 2024 kunnen gemeenschappen "Contention Areas" en "Areas of Sustainable Growth" creëren, die de registratie van nieuwe AL's voor die aangewezen gebieden binnen elke raad kunnen beperken.
Conflictgebieden worden gedefinieerd als gebieden met een overschot aan AL's, terwijl er in gebieden met duurzame groei, speciale monitoringmaatregelen zullen zijn om een overschot aan AL's te voorkomen.
Met deze nieuwe structuur, die op 1 november 2024 is gestart, kunnen nu weer nieuwe AL-verhuurvergunningen worden aangevraagd, behalve in Contention Areas (die elke gemeente moet definiëren). Deze gebieden van Twist en Duurzame Groei zijn bijvoorbeeld aangewezen in het grootste deel van Lissabon en centraal Ericeira, en daarom zullen deze gebieden de beperking op nieuwe registraties blijven hebben.
Naast de toewijzing van gebieden zijn de gemeenten nu ook bevoegd om zich binnen 60 dagen (of 90 dagen in Conflictgebieden) te verzetten tegen de registratie van nieuwe AL's.
Vanaf 1 november 2024 zullen condominiums niet langer de "absolute macht" hebben om AL-vergunningen zonder rechtvaardiging goed te keuren of in te trekken. Zij kunnen echter de intrekking van een vergunning vragen, op voorwaarde dat er bewezen en herhaalde verstoringen zijn en dat de annulering wordt gestemd met een meerderheid (meer dan 50% van het totale aandeel van de eigenaar). De gemeente beslist dan over het al dan niet intrekken van de vergunning voor een periode van maximaal vijf jaar.
Ook; de implementatie van AL-verhuurvergunningen kan worden verboden in het oorspronkelijke eigendomsbewijs van het condominium of de condominiumregels wanneer nieuwe condominiums worden opgericht. Om reeds bestaande condominiumregels te wijzigen om AL-licenties te verbieden, is eerst een 2/3e meerderheid nodig, en dit verbod is alleen van toepassing op toekomstige AL's, het is niet van toepassing op reeds bestaande AL's in het gebouw.
De persoon die verantwoordelijk is voor de AL moet zijn telefoonnummer en e-mailadres doorgeven aan de administratie van het condominium. De gemeente kan te allen tijde verzoeken dat de AL-vergunninghouder het contract van de AL-vergunning binnen drie dagen verstrekt.
De maximale capaciteit voor AL-verhuurlicenties die zijn geregistreerd als Apartamentos of Estabelecimento de Hospedagem is nu vastgesteld op negen kamers en 27 gasten. Bovendien kunnen opklapbare of extra bedden worden geïnstalleerd, zolang het aantal niet meer dan 50% van de "normale" bedden bedraagt. AL's die geregistreerd zijn als Estabelecimento de Hospedagem kunnen ook andere diensten uitvoeren, zoals het verstrekken van eten en drinken.
Dit zijn de belangrijkste wijzigingen die op 1 november 2024 in werking zijn getreden als gevolg van wetsdecreet nr. 76/2024. Gemeenten in Portugal moeten nu beslissen hoe zij kortetermijnverhuur reguleren en de toegang tot lokale huisvesting in evenwicht brengen met de vraag naar toeristische accommodatie. Dit is positief nieuws voor degenen die belang hebben bij de Portugese vastgoedmarkt. De nieuwe regering verwacht met de nieuwe regelgeving onmiddellijke verlichting te bieden aan de vastgoed- en lokale accommodatiesector. Aangezien de vakantieverhuurmarkt en de vastgoedsector sinds oktober 2023 onder druk stonden door de vorige regelgeving. Deze laatste aanpassingen van de wetgeving inzake vakantieverhuur zijn een positieve stap in de richting van ondersteuning van de vastgoedmarkt in Portugal en bieden een aantrekkelijk landschap voor investeerders, maar vooral de broodnodige stabiliteit en flexibiliteit voor eigenaren en kopers van onroerend goed.
Als u persoonlijk eigenaar bent van een woning met een AL-licentie en u stopt met het verhuurbedrijf (als eenmanszaak), blijft de limiet van 3 jaar bestaan. Dit betekent dat u de activiteit moet stopzetten en dat u pas na 36 maanden uw belastingschuld kunt terugbrengen tot de normale regels. Als u verkoopt met de AL of binnen 36 maanden na het stopzetten van de verhuuractiviteit, kunt u geen kosten aftrekken van de vermogenswinstverplichting en wordt de belasting geheven over 95% van de winst.
Ontdek nu de beste investeringen met een AL-licentie! Bijvoorbeeld:
T2 volledig gerenoveerd in het hart van Albufeira
T2 volledig gerenoveerd, eigentijds en uniek in Albufeira
Neem contact met ons op voor meer informatie over het kopen of verkopen van uw woning met een AL-verhuurvergunning.
Aanmelden nieuwsbrief
Login