nieuws

IMT - Overdrachtsbelasting bij aankoop van onroerend goed in Portugal

De IMT, of voluit "Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis" is vergelijkbaar met de Nederlandse overdrachtsbelasting.

Deze belasting moet betaald worden bij aankoop van onroerend goed in Portugal. Het is de verantwoordelijkheid van de koper om deze te betalen en dit wordt in Portugal voorafgaand aan de eigendomsoverdracht gedaan. De notaris zal bij de overdracht namelijk om een bewijs van betaling vragen.

Hoe word de IMT berekend?

In Portugal is de hoogte van de overdrachtsbelasting afhankelijk van zowel de aankoopsom als een aantal andere factoren. Het berekenen van de IMT wordt gedaan volgens tabellen die jaarlijks aangepast worden.

Om erachter te komen welke tabel van toepassing is bij uw aankoop, is het belangrijk om eerst vast te stellen;

wat de aankoopprijs is/zal zijn (excl. waarde voor meubilair)*
wat het type onroerend goed is (stedelijk, agrarisch of toeristisch/overig)
of u het onroerend koopt als uw hoofdverblijf of als tweede huis en
of de woning zich op het Portugese vasteland of in de regio van de Azoren of Madeira bevindt

Welke type vastgoed worden onderscheiden voor de IMT-berekening?

Om het type vastgoed vast te stellen, is het belangrijk om de documentatie van de woning in te zien of de makelaar hiernaar te vragen. Er wordt het volgende onderscheidt gemaakt:

Stedelijk onroerend goed met een woonbestemming; dit zijn alle gebouwen met de bestemming "bewoning" ofwel in het Portugees "Habitação". Dit staat vermeld op de woonvergunning van een woning en op de kadastrale registratie. Voor de onroerende goederen met bestemming "Bewoning" geldt dat de IMT berekend worden volgens de IMT tabel (zie hieronder).
Agrarisch onroerend goed; voor dit type onroerend goed wordt geen gebruik gemaakt van onderstaande tabel voor berekening van de IMT, maar er wordt een vast tarief van 5% gehanteerd. In Portugal wordt landbouwgrond geclassificeerd als "rustica". Bij de aankoop van een woning kan het ook zo zijn dat het land dat bij de woning hoort opgesplitst is in 2 kadastrale artikelen waarvan er één voor bebouwing is en de ander agrarisch is. De totale aankoopsom wordt dan naar waarde verdeeld over de twee artikelen en er vinden twee rekensommen plaats om de totaal te betalen IMT te berekenen voor beide artikelen.
Overige stedelijke onroerende goederen; voor bijvoorbeeld commercieel vastgoed, bouwpercelen, of woningen met een toeristische vergunning (veelal woningen op resorts) wordt een vast tarief van 6,5% toegepast (dit is voor onroerende zaken die dus niet stedelijk en niet agrarisch zijn). Het maakt hierbij niet uit wat de hoogte van de aankoopsom is. Aangezien de registratie, of het type obect onder stedelijk onroerend goed valt, maar geen woonbestemming heeft, maar bijvoorbeeld toeristisch of commercieel is, geldt dat het vaste percentage van 6,5% van toepassing is.

Teven is het belangrijk om vast te stellen of u aankoopt op het vasteland van Portugal of op de eilanden Madeira of Azoren, want de eilanden hebben hun eigen tabel voor IMT-berekening.

Het voorbeeld hieronder geeft de tabellen weer van het vasteland van Portugal. De tabellen van 2024 voor het vasteland van Portugal voor gebouwen met de bestemming "bewoning", zijn hieronder weergegeven. Er wordt een onderscheidt gemaakt tussen aankoop voor permanente bewoning en aankoop als tweede huis. In het eerste geval geldt de bovenste tabel en voor aankoop van een tweede huis geldt de tweede tabel.

Twee voorbeeldberekeningen

Voorbeeld 1:

U koopt een vrijstaande woning op het vasteland van Portugal voor € 300.000, bedoeld als tweede woning. De woning heeft een woonvergunning en het perceel is uitsluitend geclassificeerd als stedelijk (of in Portugal ookwel genaamd "urbano"); de tabel `Continente - Habitação' is hierbij van toepassing en de som om de IMT te berekenen is:

€ 300.000 x 7% - 9.003,25 = € 11.996,75 totaal IMT te betalen (dat is dus 4% van de aankoopprijs).

Voorbeeld 2:

U koopt een vrijstaande woning op het vasteland van Portugal voor € 300.000, bedoeld als tweede woning, de woning heeft een woonvergunning en het perceel bestaat uit twee geregistreerde artikelen, één is stedelijk en één is landbouwgrond; eerst moet dan worden vastgesteld wat de waarde van het stedelijke deel is en wat de waarde van het landbouw gedeelte is en dan kan de som van de te betalen IMT berekend worden. Stel je voor, het rustieke deel heeft een waarde van € 40.000 en het stedelijke deel heeft een waarde van € 260.000, de berekening voor IMT is dan:

€ 260.000 x 7% - € 9.003,25 = € 9.196,75 IMT voor het stedelijk deel

€ 40.000 x 5% (vast % voor agrarische grond) = € 2.000 IMT om te betalen voor het landbouwgedeelte

totaal € 11.196,75 IMT te betalen bij de aankoop van deze woning (dat is 3,7% van de aankoopprijs)

*: als u een woning in Portugal inclusief meubels koopt, kunt u een realistische waarde aan het meubilair toeschrijven en deze waarde van de verkoopprijs aftrekken alvorens de IMT te berekenen. Houd er wel rekening mee dat de meerwaardebelasting die moet worden betaald wanneer u in de toekomst het huis verkoopt, wordt berekend tussen de aankoopprijs nu en de verkoopprijs. Voor de aankoopsom geldt het bedrag exclusief de waarde die toegeschreven is aan het meubilair. Lees meer over meerwaardebelasting in Portugal in dit artikel.

Wilt u naast informatie over de overdrachtsbelasting te weten komen met welke andere kosten bij aankoop u te maken krijgt? Lees het artikel over kosten koper bij aankoop in Portugal, hier.